作为全国既有建筑改造利用消防设计审查验收改革试点城市，南京市以问题为导向，从“人防+物防+技防”等多方面不断完善消防事中、事后监管措施，给出了既有建筑改造利用消防设计审查验收管理的创新答案。

多部门参与 老建筑发展新业态

走进南京市颐和路历史文化街区11片区，数栋极具民国气息的老建筑错落排列，基于老建筑打造的餐馆、咖啡店、婚纱店等各类店铺鳞次栉比，散发着新旧交融的时代气息。

颐和路历史文化街区是首批中国历史文化街区，总面积35公顷，分为13个片区，纳入文物部门保护的各类建筑225处，建筑流派中西融合、参酌古今，被誉为民国建筑博物馆，具有极高的历史、文化和艺术价值。

“11片区是街区复兴的首发示范区，片区内有孙育才、季抱素及张郁岚等名人旧居，这些丰富的历史文化积淀是城市中最鲜活的时代印记，想要把这些老建筑活化利用起来，就必须妥善处理好修缮保护与消防改造的关系。”南京市城乡建设委员会消防处副处长任新伟说。

据介绍，由于这些建筑建成年代久远，普遍存在建筑耐火等级低、疏散楼梯和安全出口数量少、防火间距不足等问题，无法满足后续活化利用单位的经营使用需求。经过不断摸索，南京市开出了系列“良方”。该市委托专业研究机构开展街区防火保障方案的研究和编制，对改造过程中的消防设计进行专项分析研究，开展多部门联合评审论证，形成了具有可行性和指导性的实施方案。组织开展《南京市历史建筑保护利用项目建筑防火加强措施》课题研究，通过提出防火替代性、补偿性技术措施，为开展消防设计和专家论证提供技术指引。

具体到实践中，南京市将11片区的开放院落划分为9个防火组团，分片实施、整体防控，有效抑制火灾蔓延；合理规划区域内部疏散路径，可指引人员迅速抵达安全区域。通过在木楼梯下方设置复合防火隔离层等措施，提升局部结构的耐火极限和阻燃性能，解决建筑防火间距不足等相关问题。针对街区内消防给水系统不完善、灭火救援力量不足且难以深入街区问题，增设了专门定制的小型消防车，提升街区内部消防救援条件；按照间距50米、保护半径80米的标准布置室外消火栓系统，设置埋地消防水箱和高位水箱。搭建基于物联网的智慧消防监控管理平台，引入火灾自动报警、电气火灾监控、自动喷水灭火等系统，厨房内设置燃气报警探测器。此外，于文物建筑、历史建筑内设置轻便消防水龙，风貌建筑、改造建筑内设置消火栓。同时通过正负面清单，对街区活化利用业态进行严格管控。

政策技术加持 存量房“变身”租赁住房

东南青年汇项目位于南京市银龙花园社区综合楼内，建成于2011年，是银龙花园安置房社区配套用房，建筑主体由3层裙房及2座9层塔楼组成，其中裙房部分为社区超市，塔楼部分由于历史原因一直处于闲置状态。为服务南京人才引进计划，解决好新市民、青年人的住房问题，经过系列改造后，社区综合楼塔楼部分被作为青年汇人才公寓使用。

“在改造中面临的最大困难既涉及功能转换，又涉及消防设施提升，其中消防设施缺少维护，老化损坏严重。对此，我们打通建筑外围消防救援道路，重新设计布置建筑水泵房，改造升级稳压泵房，同时做好楼顶排烟风机保护工作。在完善室内消防设施方面，增设了自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统，装修材料耐火性能也均符合现行标准要求。”南京东南公寓管理有限公司工程部部长苏华说。

作为中央财政支持的住房租赁市场发展试点城市，“十四五”时期，南京将加快培育和发展住房租赁市场，筹建保障性租赁住房不少于12.5万套。将存量房屋改建为租赁住房，如何解决新老技术标准不统一问题、完善消防设计审查验收技术依据？

对此，南京市出台《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》，解决保障性安居住房消防改造难题；结合现状，积极探索专家论证、第三方评估模式开展改造前的消防评估。制定发布的《南京市既有建筑改造消防设计审查工作指南》被作为消防设计审查验收依据，在尊重历史客观条件的基础上，结合改造范围、改造内容、功能转换等因素对既有建筑改造项目实施分类管理，引入既有建筑改造消防技术可行性评估，在确定改造前的消防设施情况、改造后的消防设施技术要求及改造实施技术的可行性不低于原建筑建成时消防安全水平的前提下，开展后续实施工作。

开展联合审查 正负面清单一目了然

月子会所、托育机构、小型诊所3种新业态可实现功能互换，非规划核心风景区可增设服务游客的商业设施……2021年，南京市印发《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》（以下简称《办法》），《办法》的出台为改变使用功能的既有建筑改造项目办理消防设计审查验收手续提供了更为便捷的路径，进一步激发城市存量建筑发展活力，助力城市有机更新。

据介绍，《办法》结合新的政策导向，对正面清单进行了扩充，包括商业互换增加月子会所、托育机构、小型诊所等新业态；可利用风景区（非规划核心景区内）配套用房增设服务游客商业设施；允许政府所有的文化设施、社会福利与保障设施增加商业服务配套设施。如项目属于正面清单，无需征求规划和自然资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案。

同时，《办法》对负面清单进行了进一步规范，包括将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓，将建筑用途转为易燃易爆、危险化学品生产加工存储、危废存储等功能，将地下车库、交通通道改为他用等。如项目属于负面清单，建设主管部门可直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。

《办法》实施后，将函询时间节点由竣工验收消防备案阶段前提前至开展工程设计前，避免后置把关造成企业走弯路和经济损失。功能变更确认意见成为建设单位办理消防设计审查验收和施工许可的前置条件，建设主管部门对于功能变更属于负面清单或未取得规划和自然资源部门确认意见的既有建筑改造项目，不予办理施工许可手续，避免企业盲目投资。